Правоотношения из участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

ООО «Простор» (Цедент) и Ивановым Иваном Ивановичем (Цессионарий) 16.12.2013г. был заключен Договор уступки прав требования  согласно которого Цедент передает, а Цессионарий принимает право требования по договору участия в долевом строительстве от 17.04.2013 г. (зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 08.05.2013 г.) заключенному ранее между ООО «Пассад» и ООО «Простор» .

Дополнительным соглашением от 01.02.2017 г. к договору уступки прав (цессии) от 16 декабря 2014 г. редакция раздела 3 «Цена договора и порядок расчетов» была изменена, стороны установили новые сроки оплаты договора.               

Статьей 384 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Основанием передачи квартиры Участнику долевого строительства является односторонний акт приема-передачи квартиры застройщиком - ООО «Пасад» от 03 марта 2016 г. 

Порядок передачи объекта долевого строительства объекта застройщиком и его принятие участником долевого строительства предусмотрен частями 4, 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.04 N 214-ФЗ) согласно которого застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.                                                                  

 Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Таким образом, составление застройщиком одностороннего акта возможно исключительно вследствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

Место жительство по адресу указанному в договоре уступке права требования в период с 2015-2017 год не меняли, никуда не выезжали. Сообщений от ООО «Пассад» о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства для передачи Участнику долевого строительства в наш адрес не направлялось, соответственно мы не получали.

Право собственности на квартиру было зарегистрировано только 31.09.2017 года.              

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства сторон считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.           

Двустороннего передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства никогда не подписывал.

В нарушение требований пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ ООО «Пассад» сообщений о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства для передачи Участнику долевого строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче в наш адрес не направил, не предупредил Нас о необходимости принятия данного объекта. Должных мер направленных на надлежащее сообщение о завершении строительства дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства не предпринял.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, неустойка уплачивается застройщиком за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.           

Из ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.                                     
В соответствии с ст.  15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.           

Нарушение предусмотренного Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядка сдачи объекта строительства участнику долевого строительства повлекло причинение существенных для нас убытков.

 В ноябре месяце 2017 года доверитель получили квитанцию управляющей компании - ООО «Знатный дом» о том, что по состоянию на 15.09.2017 года задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг по являющейся предметом уступки права требования квартире составляет 26 945,65 рублей 65 коп.

Из позднее полученного нами предупреждения (уведомления) ООО «Знатный дом» об ограничении представления коммунальных услуг от 29.09.2017 г. следует, что по состоянию на 31.08.2017 года приобретенной квартире числится непогашенная задолженность по уплате коммунальных платежей в размере 26 945 рублей 65 коп. в случае непогашения задолженности в течении 20 (двадцать) дней со дня передачи настоящего Предупреждения (уведомления) представление доверителю коммунальные услуги могут быть сначала ограничены, а затем приостановлены, либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного ограничения.               

На основании вышеизложенного доверитель просил ООО «Пассад» принять меры направленные на погашение образовавшейся до 31.08.2017 г. задолженности по оплате коммунальных услуг перед ООО «Знатный дом» за квартиру по договору уступки права требования в размере 26 945 рублей 65 коп.

В случае отказа в удовлетворении настоящей претензии ООО «Пассад» право на обращение в суд с исковым заявлением о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, а также судебных расходов на услуги представителя мой доверитель оставил за собой.
По результатам обращения претензия была удовлетворена.
Все имена, фамилии и наименования хозяйствующих субъектов приведенные в настоящей статье - вымышлены.